Skat ved udlejning af sommerhuse og ferieboliger i Danmark og i udlandet
Udlejer du dit private sommerhus eller din private feriebolig, er du skattepligtig af dine lejeindtægter. Det gælder også, hvis der er tale om udlejning i udlandet. Der er forskel på om du udlejer privat eller via et bureau.
Du har måske allerede været en tur forbi sommerhuset for at gøre klar til sommeren og måske til sommerens udlejning af dit sommerhus. Vi kigger lidt på reglerne for udlejning af den form for feriebolig, som du selv anvender delvist.
Vær opmærksom på, at der gælder andre regler, hvis du kun bruger din feriebolig til udlejning. Bruger du ikke ferieboligen eller sommerhuset privat, så er der nemlig tale om erhvervsmæssig udlejning. Du kan læse mere om erhvervsmæssig udlejning her. Vær ligeledes opmærksom på, at hvis du i stedet for et sommerhus eller en feriebolig udlejer dele af din private bolig via Airbnb eller anden platform, så er det et helt tredje regelsæt, der gælder.
Du skal vælge mellem to metoder til beregning af skatten: Enten kan du få et bundfradrag eller du kan vælge at skatten beregnes efter regnskabsmæssig metode med opgørelse af dine indtægter og udgifter. Begge metoder er beskrevet i denne artikel. Men du skal vælge, du kan ikke både få bundfradrag og fradrag for de faktiske udgifter efter den regnskabsmæssige metode.
Lovgivning sikrer fradrag i 2023-2025 for udlejning gennem platforme trods udfordringer med at få oplysninger
Siden 1. januar 2023 har digitale platformsoperatører (udlejningsbureauer, der stiller en hjemmeside til rådighed for udlejere) været pålagt at indberette personoplysninger (cpr-nummer, din bopælsadresse og andre personoplysninger) om dig som udlejer til Skattestyrelsen. Kravet følger af EU-direktivet DAC7, der skulle gøre det muligt for europæiske skattemyndigheder at identificere platformenes brugere og at få indblik i de beløb, brugerne tjener via platformene.
Men der har vist sig at være udfordringer med automatisk udveksling af oplysninger mellem en række platforme og skattemyndigheder i andre EU-lande. Udfordringerne har betydet, at Skattestyrelsen for nogle borgeres vedkommende ikke har modtaget de oplysninger, der er en betingelse for, at de pågældende borgere har kunnet opnå ret til anvendelse af relevante bundfradrag. For at udlejere ikke skulle miste deres fradrag, vedtog Folketinget den 9. januar 2025 et lovforslag, der med tilbagevirkende kraft for årene 2023, 2024 og 2025 lemper betingelserne for at anvende et højere bundfradrag på indtægter fra udleje af bolig, bil eller båd via digitale platforme.
Loven gælder for indkomstårene 2023-2025. For den periode er det ikke længere en betingelse, at de udenlandske platforme har indberettet eller udvekslet oplysninger med de danske skattemyndigheder. For at få bundfradraget er det dog stadig en betingelse, at man kan dokumentere, at udlejningen er sket gennem en platform med indberetningspligt.
Udlejere kan selv rette årsopgørelserne for 2023 og 2024 i TastSelv. For indkomståret 2025 kan forskudsopgørelsen rettes i TastSelv.
I de tilfælde, hvis Skattestyrelsen allerede har modtaget de oplysninger, der er nødvendige, for at borgere kan anvende det højere bundfradrag, vil oplysningerne fremgå i borgernes skatteoplysninger i TastSelv på skat.dk.
Den midlertidige lov fritager dig ikke for at give personoplysninger til platformen. Får platformen ikke dine personoplysninger, kan de blive pålagt at stoppe udbetalingerne til din konto. Ved sommerhusudlejning vil udlejningsbureauet/platformen også bede om ejendommens BFE-nummer. Det er frivilligt, om du vil oplyse dette, men det vil være nødvendigt for at kunne fortrykke en skattepligtig indkomst på din årsopgørelse.
Udlejning af sommerhus og feriebolig beliggende i udlandet – vær ekstra opmærksom
Udlejer du en feriebolig beliggende i udlandet, skal indberetning af sommerhusudlejning foretages på ejendommens BFE-nummer, men da udenlandske ejendomme ikke har et BFE-nummer, er du selv ansvarlig for at beregne din skattepligtige indtægt og skrive beløbet i rubrik 37 på årsopgørelsen.
Vær også opmærksom på, at når udlejningsbureauet/platformen indberetter til Skattestyrelsen uden et BFE-nummer, har du stadig ret til at anvende sommerhusbundfradraget, selvom myndighederne ikke kan beregne det automatisk.
Vær særligt opmærksom på ejendomsværdiskatten for 2024 af din udenlandske bolig. I mange tilfælde fremgår ejendomsværdiskatten af årsopgørelsen, men uden at der er beregnet nedslag for den ejendomsskat, der er betalt til det land, hvori boligen ligger. Du skal derfor selv holde øje med dette og sørge for at indberette den betalte ejendomsskat til Skattestyrelsen.
Husk også, at den 1. juli 2025 er deadline for et indberette en beregnet handelsværdi af din udenlandske ejendom pr. 1. januar 2022. Skattestyrelsen skal have oplysninger, da værdien for tidligere indkomstår ikke kan anvendes som beskatningsgrundlag længere. Hvis Skattestyrelsen ikke modtager oplysningerne senest den 1. juli, kan du risikere, at Skattestyrelsen pålægger dig et skattetillæg.
Bundfradrag ved privat udlejning eller gennem bureau
Hvis du vælger metoden med bundfradrag, er de første 13.100 kroner pr. fritidsbolig i 2024 (12.700 kr. i 2024 og 12.200 kr. i 2023) skattefrie, hvis du lejer ud privat. Du skal selv registrere fradraget hos Skattestyrelsen.
Når du lejer ud gennem et bureau, får du automatisk bundfradrag, og bundfradraget er væsentligt større end ved privat udlejning. Du får således 47.900 skattefrie kroner pr. fritidsbolig i 2024 (46.100 kr. i 2024 44.500 kr. i 2023). Eneste krav er, at udlejningsbureauet skal være registreret hos Skattestyrelsen. Hvis du selv står for afregning af energi, slutrengøring etc., så skal du huske at lægge det beløb til. Det gør du via rubrik 37 på din årsopgørelse.
Hvis lejeindtægten overstiger bundfradraget, kan du trække 40 procent fra den resterende indtægt, før du skal betale skat. Du skal med andre ord betale skat af 60 procent af din indtægt ud over bundfradraget – det gælder også, hvis du udlejer privat ved siden af bureauets udlejning. Du får ikke fradrag for dine faktiske udgifter ved denne ordning, ligesom du ikke både kan opnå bundfradrag for bureauudlejning og privatudlejning.
Du kan dog, hvis din indtægt fra bureauets udlejning er mindre end bundfradraget ved privat udlejning, trække resten af bundfradraget fra i dine private udlejning, inden du udregner din skattepligtige indtægt. Du mister altså ikke noget af bundfradraget, hvis de samlede lejeindtægter overstiger bundfradraget.
Ejer du boligen sammen med andre, fordeler Skattestyrelsen lejeindtægten og bundfradraget mellem ejerne efter ejerforhold. Har du kun ejet sommerhuset en del af året, så skal du huske selv at oplyse det skattepligtige beløb i rubrik 37/felt 218.
Regnskabsmæssigt fradrag
Hvis du vil anvende metoden med det regnskabsmæssige fradrag, skal du betale skat af lejeindtægten fratrukket dine faktiske udgifter.
For at benytte metoden med regnskabsmæssigt fradrag, skal du føre en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som du skal fremvise til Skattestyrelsen på forlangende. Du skal også kunne fremvise en kvittering på de udgifter, du trækker fra.
Som lejeindtægter regnes her det samlede beløb, du modtager inklusive lejeres eventuelle betaling for el, vand og varme.
Som udgifter regnes de udgifter, du har i den periode, du udlejer boligen, herunder el, varme og vand. Du kan også fratrække eventuelle annonceudgifter samt vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevarer). Vær opmærksom på, at du ikke kan trække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen fra. Du får fradrag for ejendomsskat, men kun i de uger, du lejer ud. Du skal heller ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor din feriebolig er udlejet.
Deleøkonomi: Beskatning af udlejning af bil, elbil, båd og campingvogn
Deleøkonomi er en måde at udnytte ressourcerne bedre på, og er derfor gavnligt for dig selv og andre, og udlejer du også bil, elbil, båd og campingvogn, skal du ligeledes betale skat af indtægten. Husk, at hvis indtægten for udlejningen overstiger 50.000 kroner inden for en periode på 12 måneder, skal du momsregistreres og opkræve moms oveni lejeindtægten.
Det kan du læse meget mere om her