Skat og fradrag for udlejning af helårsboliger
Går du med overvejelser om, eller udlejer du allerede, helt eller delvist din private bolig, så skal du være særligt opmærksom på skattereglerne.
Der kan være mange måder at bo på, og nogle gange er der ekstra plads eller boligen står tom i en periode, og vi kan beslutte at udleje vores bolig helt eller delvist. Men der skal betales skat af indtægten. Skattereglerne vedrørende udlejning af fast ejendom er ganske detaljerige og komplicerede, og vi kigger i denne artikel ind i skattereglerne for udlejning af en helårsbolig.
Du skal betale skat og eventuelt også moms af dine lejeindtægter, hvis du udlejer en bolig, du selv bor i, eller hvis du udlejer et eller flere værelser.
Hvis du - i en periode på mere end 12 måneder - udlejer en ejerbolig, som du ikke selv bor i, regnes det som en erhvervsmæssig udlejning.
Udlejning af helårsbolig til beboelse (ejerboliger)
Det gælder generelt, at udlejning af en helårsbolig skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, og der skelnes mellem følgende 3 former:
1. Boligen anvendes udelukkende til udlejning.
2. Boligen anvendes til udlejning en del af året.
3. Kun en del af boligen anvendes til udlejning.
Ved udlejning af din helårsbolig i mindst 12 sammenhængende måneder anses det for erhvervsmæssig udlejning, hvis du ikke selv har råderet over en del af boligen i udlejningsperioden. Som en følge deraf, er du pligtig til at udarbejde et regnskab for din udlejningsejendom.
Er der tale om udlejning af hele boligen i en kortere periode end 12 måneder eller om værelsesudlejning, hvor du selv som ejer fortsat bor i boligen, kan du - i stedet for at udarbejde et regnskab i forbindelse med udlejningen - foretage et bundfradrag i bruttolejeindtægten.
Kortids- og langtidsudlejning
Skattemæssigt skelnes der mellem korttids- og langtidsudlejning.
Der er tale om langtidsudlejning, hvis udlejningen sker til lejer(e) i en sammenhængende periode på mindst 4 måneder. Er der tale om udlejning af hele boligen, skal udlejningen dog have en varighed på mindre end 12 sammenhængende måneder for ikke at være erhvervsudlejning. Udlejer du din bolig i 3 sammenhængende uger 6 gange, så er der fortsat tale om korttidsudlejning.
Overordnet set beskattes du enten efter en regnskabsmæssig opgørelse af indtægterne og udgifterne ved udlejningen eller efter reglerne om bundfradrag. Vælger du sidstnævnte, opgøres det skattepligtige resultat som bruttolejeindtægten nedsat med et bundfradrag, hvorefter en overskydende indkomst reduceres yderligere med et standardfradrag på 40%.
Hvis du både har udlejet under og over 4 måneder, kan du vælge at bruge reglerne for korttidsudlejning for alle dine udlejninger.
Langtidsudlejning
Det skattepligtige resultat opgøres som bruttolejeindtægten fratrukket et bundfradrag.
· For en ejerbolig beregnes bundfradraget som 1,33% af årets offentlige ejendomsvurdering, dog minimum 24.000 kr.
· For lejere udgør bundfradraget 2/3 af fremlejers egen årlige leje.
· For andelshavere er bundfradraget 2/3 af årets boligafgift.
Ved langtidsudlejning bestemmer udlejer selv, om man vil anvende de ovenfor nævnte regler eller reglerne om korttidsudlejning.
Korttidsudlejning
Det skattepligtige resultat opgøres som bruttolejeindtægten nedsat med et bundfradrag, hvorefter den overskydende indkomst reduceres med et standardfradrag på 40%. Det svarer med andre ord til, at du skal betale skat af 60 % af lejeindtægten.
Bundfradragets størrelse afhænger af, om udlejningen sker gennem et udlejningsbureau, en platform mv., der indberetter lejeindtægten til SKAT. Hvis du indberetter lejeindtægten til skattemyndighederne via en platform, et bureau m.v., er bundfradraget på 33.500 kroner i 2025 (32.300 kroner i 2024). Hvis du selv udlejer, eller vælger at platformen ikke skal indberette lejeindtægten, så er bundfradraget kun på 13.100 kroner i 2025 (12.700 kroner i 2024).
Du kan ikke trække dine udgifter fra til eksempelvis el, vand og varme eller din ejendomsskat, og du kan heller ikke få nedsat din ejendomsværdiskat, når du bruger bundfradraget.
Ejere og brugere af fast ejendom, som tjener til ejerens eller brugerens helårsbolig, må i øvrigt højst udleje deres fulde helårsbolig til ferie- og fritidsformål i 30 dage pr. kalenderår.
Hvad er definitionen på en helårsbolig?
Ved en helårsbolig forstås hele eller en del af en fast ejendom, der tjener til ejerens, andelshaverens eller lejerens helårsbolig.
Ved vurderingen indgår blandt andet, om du har folkeregisteradresse på ejendommen, og om du opholder dig der. Helårsboligen er der, hvor du er forpligtet til at afholde udgifter i forbindelse med beboelse af en bolig, eksempelvis husleje, boligafgift, grundskyld, ejendomsværdiskat, vand, varme, el m.v.
Fra indkomståret 2021 blev der ændret i reglerne, og der blev blandt andet indsat en definition af, hvad der skal forstås ved en helårsbolig, hvordan bundfradrag fordeles, når der er flere ejere mv. af helårsboligen. samt indført en maksimeringsregel for det årlige bundfradrag, når udlejer mv. anvender bundfradragsreglerne for både korttids- og langtidsudlejning på samme ejendom.
Vil du bruge begge regelsæt, så kontakt din lokale revisor eller læs mere i Den juridiske vejledning herunder
C.H.3.4.1.1.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 Q
Fordeling af bundfradrag, når der er flere ejere
Er I flere ejere, andelshavere eller lejere af helårsboligen, fordeles bundfradraget i ejerboliger efter ejerandel; i andelsboliger efter den pågældende andelshavers andel af boligafgiften og i lejeboliger efter den pågældende lejers andel af lejeudgiften.
Bundfradraget gælder pr. helårsbolig.
Flere ejere af samme ejendom
Er der tale om en ejendom med to ejere, hvor I begge anvender ejendommen som helårsbolig, så er definitionen, at ejendommen indeholder én helårsbolig med to beboere. Bundfradraget fordeles efter ejerandel. Hvis I begge står på udlejningskontrakten ved udlejning gennem et bureau, vil I begge være berettiget til det ”store” bundfradrag.
Hvis det kun er den ene af jer, der bebor ejendommen og dermed betaler ejendomsværdiskat, vil det kun være den ejer, der kan anvende reglerne om det skematiske bundfradrag. Reglerne indebærer dog, at den ejer, der bebor ejendommen, kun opnår adgang til halvdelen af bundfradraget, da den pågældende kun ejer halvdelen af ejendommen.
Lejer fremlejer
Hvis du som ejer eksempelvis udlejer et værelse til en studerende i den helårsbolig, som du selv bor i, er der tale om ”to helårsboliger” i relation til bundfradrag ved korttidsudlejning, nemlig en for ejer og en for lejer. Konsekvensen er, at bundfradraget ikke skal deles mellem ejer og lejer, selv om lejer eksempelvis fremlejer sit værelse i to måneder.
Udlejes værelser til to forskellige personer er der i forhold til bundfradragsregler tale om ”tre helårsboliger”. De to lejere kan få hvert sit bundfradrag ved korttidsfremleje, og ejeren er fortsat berettiget til bundfradrag uden at skulle dele det med de to lejere.
Eksempel
A er ejer af en ejerbolig og langtidsudlejer i 2025 et værelse til en studerende et helt kalenderår. Boligen har en ejendomsværdi på 3 millioner kroner. Derudover korttidsudlejer A et andet værelse i 20 dage via et bureau, som indberetter bruttolejeindtægten til skattemyndighederne.
· Bruttolejeindtægt fra langtidsudlejning: 54.000 kroner
· Bundfradrag (1,33 pct. af 3 mio. kroner): 40.000 kroner
Da der er tale om et helt kalenderårs udlejning, skal der ikke ske reduktion af bundfradraget.
Den skattepligtige indkomst bliver således 14.000 kroner
· Indberettet bruttolejeindtægt fra korttidsudlejning: 10.000 kroner
· Bundfradrag (33.500 kr. / 365 dage) x 20 dage: 1.836 kr.
· Fradrag på 40 %: 3.266 kroner
· Skattepligtig indkomst kan således udregnes til 10.000 – 1836 – 3266 = 4.898 kr.
Den skattepligtig indkomst fra udlejningen bliver således 4.898 kroner