Skat og fradrag ved udlejning af helårsboliger
Overvejer du at udleje hele eller dele af din private bolig – eller gør du det allerede – er det vigtigt at have styr på skattereglerne.
Lejeindtægter er som udgangspunkt skattepligtige, men heldigvis findes der klare og relativt enkle fradragsregler, som gør det overskueligt for private at udleje.
I denne artikel gennemgår vi de vigtigste regler for udlejning af helårsboliger, herunder hvornår og hvordan du beskattes og forskellen på korttids‑ og langtidsudlejning samt hvilke bundfradrag, der gælder pr. bolig i 2026.
Hvad forstås ved en helårsbolig og ikke-erhvervsmæssig udlejning?
En helårsbolig er en bolig, der tjener som din faste bopæl. Det kan fx være et hus, en ejerlejlighed, en lejebolig eller en andelsbolig. Ved vurderingen ser man blandt andet på, hvor du er tilmeldt folkeregisteret, om boligen står til rådighed for dig og om du har løbende boligudgifter som fx husleje, boligafgift, ejendomsværdiskat, el og varme.
Disse regler gælder uanset, om du udlejer et værelse eller hele boligen i en periode.
Udlejningen betragtes som ikke erhvervsmæssig, hvis du udlejer for kortere perioder, og selv vender tilbage til ejendommen. Det samme gælder, hvis du selv bor i boligen og udlejer et eller flere værelser. Udlejning kan blive anset som erhvervsmæssig, hvis boligen udlejes fuldt ud uden privat rådighed på erhvervslignende vilkår. I så fald gælder andre og mere komplekse regler.
Er du i tvivl, anbefaler vi altid, du får en konkret vurdering.
Korttidsudlejning
Skattereglerne afhænger af udlejningsperiodens længde pr. lejer. Der er tale om korttidsudlejning, når udlejningen sker i under 4 måneder ad gangen, flere kortere udlejninger tæller hver for sig. Altså typisk Airbnb‑ og ferieudlejning. Hvis du udlejer i mere end 4 måneder til samme lejer, er der derimod tale om langtidsudlejning,
Sådan opgøres den skattepligtige indkomst
Som privat udlejer kan du vælge mellem to metoder: Den skematiske metode, hvor du har et bundfradrag eller den regnskabsmæssige metode, hvor du trækker din faktiske udgifter fra. Langt de fleste private vælger bundfradragsmetoden, da den også er enkel at administrere.
Men husk, at når du vælger metoden med bundfradrag kan du hverken fratrække faktiske udgifter eller ejendomsværdiskat.
Ved korttidsudlejning opgøres den skattepligtige indkomst ved, at lejeindtægten reduceres med et bundfradrag. Af det resterende beløb beskattes kun 60 % (40 % standardfradrag). Bundfradraget er på 35.100 kr. i 2026 (33.500 kr. i 2025), når du benytter en platform, der indberetter lejeindtægten til Skattestyrelsen. Hvis der er tale om privat udlejning uden om en indberetningspligtig platform, er bundfradraget 13.800 kr. i 2026 (13.100 kr. i 2025)
Langtidsudlejning – bundfradrag
Ved langtidsudlejning kan du også vælge at få et bundfradrag. I en ejerbolig beregnes det som 1,33 % af ejendomsværdien dog minimum 24.000 kroner pr. år. I en lejebolig er bundfradraget i stedet 2/3 af den årlige husleje eller boligafgift. Ved langtidsudlejning har du kun bundfradraget, der gives ikke yderligere 40 % fradrag.
Hvor mange dage må du højst udleje hele boligen?
Hvis du udlejer hele din bolig til ferie- og fritidsformål, må du højst udleje den 30 dage pr. år.
Benytter du en formidler, der faktisk foretager en indberetning, må boligen udlejes 70 dage pr. år. Kommunen kan træffe beslutning om, at boligen kan udlejes op til 100 dage om året.
Eksempel 1 - korttidsudlejning i 2026 (via en platform)
Anne ejer en lejlighed og udlejer den via en platform. Platformen indberetter lejeindtægten.
Lejeindtægten er på 60.000 kr. Da bundfradraget er på 35.100 kr. er det resterende beløb 24.900 kr. Annes skattepligtige indkomst af udlejningen bliver derfor 60 % af 24.900 kr. altså 14.940 kr.
Eksempel 2 - korttidsudlejning i 2026 (privat udlejning)
Peter udlejer et værelse privat i 2026 og indberetter selv.
Lejeindtægten er på 25.000 kr. Når bundfradraget er på 13.800 kr. er det resterende beløb på 11.200 kr. Peter beskattes derfor af 60 % × 11.200 = 6.720 kr.
Eksempel 3 - langtidsudlejnng i 2026
Maria ejer en bolig vurderet til 2.800.000 kr. og udlejer et værelse hele året.
Lejeindtægten er på 72.000 kr. Hun har et bundfradrag, der beregnes som 1,33 % af 2.800.000, svarende til 37.240 kr. Hendes skattepligtige indkomst af udlejningen bliver derfor 72.000 – 37.240 svarende til 34.760 kr.
Reglerne for udlejning af helårsboliger er relativt fordelagtige, men detaljer som udlejningsform, perioder og ejerskab kan få stor betydning for beskatningen.
Har du brug for hjælp med vurdering af den rigtige beskatningsmetode, gennemgang af konkrete udlejningssituationer og sikring af korrekt indberetning, hjælper vi altid gerne vores kunder.
Kontakt din lokale Dansk Revision-rådgiver, hvis du vil være sikker på at bruge reglerne korrekt.