Udgivelsesdato: 3. december 2014

Regulering af lejen i erhvervslejemål

Regulering af lejen i erhvervslejemål


Vilkårene for lejeregulering er ofte fastsat i lejekontrakten, og det er ikke usædvanligt, at kontrakten indeholder bestemmelse om, at lejen i en given periode ikke kan reguleres. Lejeregulering vil tillige ofte være et punkt, der forhandles i forbindelse med lejeaftalens indgåelse.


I mange tilfælde henviser lejekontrakten imidlertid blot til erhvervslejelovens bestemmelser, og det forekommer også i praksis, at kontrakten er tavs i forhold til lejeregulering. I de tilfælde kan der, både for lejer og udlejer, være mange penge at hente ved at have kendskab til reglerne om lejeregulering.

Ifølge erhvervslejeloven – som gælder fuldt ud for lejeaftaler indgået efter 1. januar 2000 og i mindre omfang for ældre kontrakter – kan hver part i lejeforholdet i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen.

Hvordan defineres markedslejen?
Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold. Ved vurderingen heraf, tages blandt andet følgende forhold i betragtning:

• lejeaftalens vilkår
• lokalernes beliggenhed
• lokalernes anvendelse
• lokalernes størrelse
• lokalernes kvalitet
• lokalernes udstyr og
• lokalernes vedligeholdelsestilstand

I praksis dokumenteres markedslejen, i tilfælde af uenighed herom, ved fremlæggelse af sammenligningslejemål. Det kan være i form af lejekontrakter på eksisterende lejeforhold eller prospekter på ledige lejemål, der så vidt muligt er sammenlignelige på ovennævnte parametre.

Udvikler uenigheden sig til en retssag, vil boligretten ofte foretage besigtigelse af udvalgte sammenligningslejemål. Der kan også begæres ”syn og skøn”, hvor én af retten udmeldt sagkyndig skønsmand udtaler sig om markedslejen for det pågældende lejemål. Boligretten beslutter derefter, ud fra en samlet vurdering, hvad markedslejen er for det pågældende lejemål.

Inden der varsles lejeregulering, vil det ofte være formålstjenligt at indhente en vurdering af markedslejen, eksempelvis fra en valuar med kendskab til lejeniveauet i området.

Hvornår afviger lejen ”væsentligt”?
På baggrund af en uensartet praksis fra landsretterne, har det været omdiskuteret i den juridiske litteratur, hvorledes afvigelsen skal beregnes. Højesteret tog i 2011 tydeligt stilling til spørgsmålet, hvorefter det nu må betragtes som fastlagt, at den procentvise afvigelse skal beregnes efter følgende formel:

(differencen mellem markedslejen og den gældende leje / markedslejen) * 100

Det har endvidere været diskuteret, hvor stor den procentvise afvigelse skulle være for at kunne karakteriseres som væsentlig. Der har igennem flere år været en tendens til at man skulle over 12 % før afvigelsen blev fundet væsentlig. I højesteretsafgørelsen fra 2011 blev en afvigelse på 10,2 % ikke fundet væsentlig ud fra en konkret vurdering.

I en afgørelse fra Vestre Landsret i år, blev en afvigelse på 11,43 % fundet væsentlig ud fra en konkret vurdering.

Det fremgår af præmisserne af afgørelserne fra Højesteret og Vestre Landsret, at der ikke kan opstilles en præcis procentuel grænse for afvigelsens væsentlighed, da denne vil bero på en konkret vurdering og bevisførelsen. Imidlertid synes der at være en tendens til, at en afvigelse på 12 % i de fleste tilfæl-de vil anses for væsentlig.

Fredningsperiode for lejeregulering samt reguleringens ikrafttræden
Kravet om regulering af lejen kan tidligst få virkning 4 år efter lejeperiodens begyndelse.

Krav om lejeforhøjelse kan herudover tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse efter erhvervslejelovens regler herom sidst er trådt i kraft. Krav om lejenedsættelse kan tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejenedsættelse efter erhvervslejelovens regler herom sidst er trådt i kraft.

Har en part krævet lejen reguleret, skal reguleringen fordeles over 4 år, så reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlede regulering. Reguleringen er således først fuldt gennemført i år 4 efter kravet herom er fremsat.

Regulering til markedslejen kan fra begge parter ske uanset, at der i kontrakten måtte være aftalt uopsigelighed, hvis ikke andet er aftalt.

Formelle krav til varslingen og frister
Lejereguleringen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Kravet om regulering af lejen skal være skriftligt og skal indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om adgangen til at gøre indsigelse samt fristen herfor. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre den, der har fremsat kravet, kan godtgøre, at manglen ikke har bevirket en forringelse af den anden parts retsstilling.

Den part, som har modtaget kravet om regulering af lejens størrelse, skal skriftligt fremsætte indsigelse over for den anden part senest 6 uger efter, at kravet om lejeregulering er kommet frem, hvis kravet ikke kan godkendes.

Den part, som rettidigt har modtaget indsigelse vedrørende kravet om lejeregulering, skal senest 6 uger fra udløbet af 6-ugersfristen anlægge sag ved boligretten, hvis kravet om lejeregulering ønskes fast-holdt.

Denne artikel er udarbejdet af advokatfuldmægtig Jens Lillelund Hammer, Advokatfirmaet Tommy V. Christiansen P/S, jlh@tvc.dk, tlf. 70110800, mobil 50742477.

Indholdet er kun information af generel karakter og kan derfor ikke erstatte professionel rådgivning. Indholdet bør derfor ikke lægges til grund for økonomiske dispositioner.


03-12-2014